[nbn시사경제] 임경숙 변호사
누수는 생각만 해도 골치 아픈 일이다. 특히 누수는 여름 장마철에 많이 발견되는데, 이미 천장이나 벽에 곰팡이가 슬어 큰 고통을 호소하는 사례가 많다. 대부분의 누수 피해 원인은 윗집인 경우가 많은데, 이처럼 원인 제공자가 명확하면 그나마 나은 편이다.
만약, 우리 집 누수 피해의 원인이 윗집이 아니라면? 윗집의 입장도 억울하겠지만, 피해를 받은 아랫집 입장은 더더욱 답답할 것이다. 누구에게 손해 배상을 청구해야 하는 걸까? 그저 막막하기만 하다.
A는 ○○아파트 101동 101호의 소유자이면서 실거주자이고, 마찬가지로 B 또한 그 바로 위에 위치한 101동 201호의 소유자이면서 실거주자이다. 2021년 여름부터 101호의 안방, 거실, 침실 1, 발코니, 창고의 천장에 누수가 발생하였고, 2021년 7월경부터 아랫집인 A와 윗집인 B 사이에서 이를 둘러싼 분쟁이 발생했다.
A와 B는 누수의 원인을 발견하기 위하여 감정을 맡겼다. 감정인(건축사)은 101호의 안방, 거실, 침실 1, 발코니, 창고의 누수는 201호와 직접적인 관계가 없고, 위 누수의 원인은 201호의 아파트 외벽에 생긴 균열에서 빗물이 들어와 발생한 것이라고 진단하였다. 현재 101호는 안방, 거실, 침실 1, 발코니, 창고의 각 천장과 벽체 등에 곰팡이가 끼고 벽지에 얼룩이 지며 바닥 마루판이 썩는 등 누수의 흔적이 남겨져 있다. 심지어 발코니 천장 슬래브에서는 일부 균열이 발견되어 위험한 상태이며, 장마철에는 특히 누수의 정도가 심하여 고통을 호소하고 있다. 이러한 경우, 아랫집 A는 누구를 상대로 손해배상을 청구해야 할까?
아랫집에 누수가 발생한 경우, 일반적으로 아랫집은 누수로 인하여 발생한 손해를 윗집에 청구한다. 그러나 아파트 외벽의 균열로 인하여 아랫집에 누수가 발생하였을 때에도 윗집이 그 책임을 부담해야 하는가?
먼저 아랫집인 A가 손해배상을 청구할 수 있는 근거를 살펴보자. 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있다. 여기서 공작물에는 물론 아파트가 포함되고, 아파트의 누수하자 발생으로 피해를 끼쳤으면 점유자(세입자)가 먼저 책임을 지고, 세입자에게 과실이 없으면 소유자인 집주인이 책임을 부담한다.
그런데 아파트 외벽의 하자로 누수가 발생한 경우 아파트 외벽이 누구의 소유인지 살펴봐야 한다. 아파트와 같은 집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다. 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지의 여부에 의하여 결정되어야 할 것이다. 외벽의 바깥쪽 면은 외벽과 일체를 이루고 외관을 유지하기 위해 반드시 필요한 공용부분이다. 즉, 이 사건의 아파트 201호의 외벽은 B의 소유가 아니고, 101동 전체 구분소유자의 소유이다.
아파트 101호의 누수 원인이 201호의 외벽에서 발생한 것이지만, 그 아파트의 외벽은 각 개별 호실의 소유자가 소유권을 가지는 것이 아니라 101동 전원의 소유이기에 공용부분에 해당한다. 공용부분의 하자가 누수의 원인이라면 공작물 관리자는 101동 전체 구분소유자를 대표하는 입주자대표회의이다. 따라서 A는 아파트 입주자대표회의에 누수 피해 손해배상을 청구할 수 있다.
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