한경연 "서울 아파트 시세 38%가 거품...서초구는 50%가 거품"
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한경연 "서울 아파트 시세 38%가 거품...서초구는 50%가 거품"
  • 이원영 기자
  • 승인 2022.09.23 11:28
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지역별 주택가격 거품 비율. 한국경제연구원 제공
지역별 주택가격 거품 비율. 한국경제연구원 제공

 

[nbn시사경제] 이원영 기자

서울 부동산 시세의 최소 38% 이상은 ‘거품’이라는 연구가 나왔다. 전국에서 가격 거품이 가장 과도하게 낀 지역은 세종시로, 시세의 60%에 달하는 것으로 분석됐다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)은 23일 ‘주택가격 거품여부 논란 및 평가’ 보고서에서 이같이 밝혔다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가된 것으로 분석됐다.

한경연은 재건축·리모델링에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제하기 위해 아파트의 적정가격을 산출할 때 사용승인일이 5년을 지나고 준공 20년 이내인 아파트 단지를 샘플로 선정했다.

아울러 해당 아파트가 미래에 창출해낼 수 있는 수익과 시장가격을 비교하는 ‘현재가치법’을 사용했다. 아파트의 전세가에 전월세 전환율을 적용해 산출한 연간 수익에 시장금리를 적용해 적정 현재가치를 구했다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재했다. 강남 동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 나왔다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서 서울에서 가장 높았다.

한편 경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종시(60%)에 이어 두 번째로 높았다.

이러한 가격거품 현상은 2019년 이후에 특히 심화됐는데, 한경연은 “서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용했다”고 분석했다. 경기지역에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높았다.

지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 경우에는 주택가격 거품 비율은 서울 등 수도권에 비해 낮았다.

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

qidosa@gmail.com

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