[nbn시사경제] 이원영 기자
올 연말 입주물량 증가로 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’까지 심화될 것이란 전망이 나왔다.
22일 한국지방세연구원의 ‘역전세난과 주택가격 변화의 시사점’ 연구보고서에 따르면, 전국 아파트 전셋값은 2020년 8월 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 이후 올해 1월까지 18개월 동안 14.98% 올랐다.
그러나 이후 전세대출 조건 강화, 금리 인상 등으로 올해 2월부터 떨어지기 시작해 이달까지 9개월째 하락하고 있다.
보고서는 “최근 주택가격이 떨어지면서 전세가격도 동반 하락하고 있어, 전세가율(집값 대비 전셋값) 역시 소폭 하락하고 있다”며 “고금리가 지속될 경우, 전세가율은 더 하락할 가능성이 있다”고 내다봤다.
보고서는 “저금리 시기인 부동산가격 상승기에는 전세자금대출이 레버리지(지렛대) 효과를 극대화해 주택가격 상승을 견인했다”며 “고금리 시기에는 전세자금대출이 부동산가격 하락을 촉진해 역의 레버리지 효과로 집값 하락을 가속화하는 요인이 되고 있다”고 진단했다.
또 “올해 대도시 주택 입주물량이 적은 시기임에도 불구하고 ‘역전세난’이 발생했는데 이는 높은 전세자금 대출금리에 영향을 받은 것으로 보인다”면서 “2014년 이후 전세자금대출이 과잉공급 됨에 따라 가계 대출이 높은 상황에서 추가적인 대출을 통해 전세가격을 유지하는 것은 어려워 보이며 이러한 상황에서 역전세난은 주택가격을 하락시키는 원인으로 작용할 가능성이 높다”고 짚었다.
신규 주택 입주물량이 연말에 몰려있는 것도 전세가격 하락에 영향을 미치고 있다.
서울에서는 이달 강서구 우장산숲아이파크(576가구)를 비롯해 서대문구 힐스테이트홍은포레스트(623가구), 다음달 마포구 마포더클래시(1419가구), e편한세상홍제가든플라츠(481가구)가 입주자를 기다린다.
또 경기·인천·대구·충남·부산·서울 순으로 물량이 집중돼 전세·주택가격에 적잖은 영향을 줄 것으로 보이며 특히 단지당 평균 입주 가구가가 많은 인천의 경우 전세·주택가격 하락이 더 크게 나타날 수 있다고 보고서는 밝혔다.
보고서는 이어 전세자금 대출 확대가 단기적으로 시장에 도움이 될 수 있겠으나, 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되고 있어 저소득자에게는 도움에 한계가 있다고 평가했다. 더욱이 고금리 상황에서 추가 대출을 발생시킬 경우 원리금 상환 부담이 가중될 수 있다고 우려했다.
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