[nbn전광판] 비거주 1주택자, 세금과 전세대출 규제의 체감 차이는 어디서 생기나?

[nbn시사경제] 정혜민 기자

비거주 1주택자에 대한 부동산 규제를 이해하려면 세금과 전세대출의 적용 기준부터 나눠 살펴봐야 한다. 세제는 주택의 가치와 거주 요건 등에 따라 부담이 달라지는 반면, 새 전세대출 제한은 특정 조건을 모두 충족하는 차주를 대상으로 한다. 이러한 제도 차이가 정책에 대한 체감 온도를 가르는 요인으로 해석된다.

금융위원회가 발표한 대책에 따르면 2027년 1월 1일부터 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한이 확대된다. 적용 여부를 판단하는 기준은 부부 합산으로 수도권·규제지역 내 아파트 한 채를 보유하면서 해당 주택을 임대하고 있고, 본인과 배우자 모두 그 집에 실제로 거주한 이력이 없는지다. 세 조건을 모두 충족하면 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 제한된다. 

현재 자기 집에 살지 않는다는 사실만으로 이번 제한 대상이 되는 것은 아니다. 본인이나 배우자의 과거 거주 이력이 판단에 영향을 미친다. 본인 또는 배우자의 직계존비속에게 주택을 임대한 경우도 해당 임대 요건에서 제외된다.

이 때문에 비거주 1주택 가구의 전체 규모를 실제 대출 제한 규모로 바꿔 읽어서는 안 된다. 가구원 수와 대출 차주 수는 집계 단위부터 다르다. 정책 영향을 추정하려면 전세대출 이용 여부와 규제 조건 충족 여부를 추가로 확인해야 한다.

세제 논의는 별도의 경로로 진행되고 있다. 재정경제부의 9월 1일 발표에 따르면 정부는 종합부동산세 기본공제를 실거주 1주택자에게 14억원으로 확대하되, 비거주 1주택자는 현행 12억원을 유지하는 내용으로 정부안을 확정했다. 세 부담 상한 역시 150%를 유지하도록 했다. 관련 내용은 국회 심사를 거치는 세법 개정안으로, 정부안 확정과 법률 시행은 구분해야 한다. 

두 정책의 차이는 가계에 영향을 주는 시점에서도 드러난다. 세제 변경은 향후 납부액과 주택 보유·매각 계획을 판단하는 변수다. 전세대출 제한은 신규 대출을 신청하거나 기존 대출을 연장하는 단계에서 자금 조달에 직접 영향을 줄 수 있다. 따라서 시행 전 상담 움직임만으로 규제의 최종 파급력을 판단하기는 어렵다.

금융위는 대출 제한에 따른 불가피한 피해를 줄이기 위한 예외도 마련했다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 차주가 전세대출을 갚기 어려운 경우에는 만기 연장을 허용한다. 세입자가 있는 주택을 임대차계약 승계 조건으로 취득해 입주하지 못한 경우에는 승계 계약이 끝날 때까지 연장이 가능하도록 했다. 그 밖에 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규 취급이나 연장이 허용될 수 있다. 

이 같은 구조를 고려하면 시행 과정의 핵심 쟁점은 예외 사유를 얼마나 일관되게 판단하느냐에 있다. 비슷한 사정의 차주라도 금융회사별 요구 서류나 심사 해석이 달라지면 혼선이 생길 수 있다. 거주 이력 확인 방식과 예외 인정 절차를 구체적으로 안내하는 일이 필요한 이유다.

비거주 1주택자 규제의 실효성은 실제 적용 차주의 규모와 만기 연장 심사 결과를 통해 평가할 필요가 있다. 대출을 이용하는 가계 역시 보유 주택의 소재지, 부부의 거주 이력, 임대차계약 종료일을 함께 확인해야 자신의 자금 계획에 미칠 영향을 판단할 수 있다.

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